Довольно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда арендаторы "забывают" подписать акт о возврате арендованного недвижимого имущества при освобождении помещения, в результате чего к ним предъявляются иски от арендодателей о взыскании арендной платы за период, в который он уже не занимал помещение
Удивительно насколько часто в нашу компанию обращаются клиенты, которые не подписывают акт о возврате арендуемой недвижимости, в результате чего арендодатели пытаются взыскивать с них аренду за период, в который помещение не сдавалось фактически. По нашим подсчетам около 30% обращений по вопросам аренды касаются именно неправильно завершенной аренды. При этом подобные проблемы возникают и у совсем маленьких фирм, так и у крупных компаний. Так, нам приходилось защищать клиента по иску о взыскании 80 млн. рублей и 3 млн. рублей, при этом первая компания имела штат юристов, с которыми не посоветовались. В любом случае, учитывая суровые санкции договоров аренды за неоплату арендной платы, такого рода иски могут поставить под вопрос существование бизнеса.
Подобные проблемы возникают и у совсем маленьких фирм, так и у крупных компаний
Pacta sunt servanda - договоры должны соблюдаться - основополагающий принцип частного права. Это значит, что при досрочном расторжении договора аренды вы должны руководствоваться положениями заключенного договора. Нельзя просто так взять и съехать из помещения, необходимо соблюсти процедуру, которая предусмотрена вашим договором аренды. Поэтому нужно определиться, имеется ли в вашем договоре возможность досрочного расторжения или одностороннего отказа от него.
В любом случае, вне зависимости от того, что написано в договоре, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды
Итак, вот несколько советов, которые помогут вам правильно вернуть помещение:
1. Уведомление арендатора о досрочном расторжении: Один из первых шагов - это уведомление арендатора о том, что вы хотите расторгнуть договор аренды досрочно. Уведомление должно быть отправлено в письменной форме и содержать информацию о причинах досрочного расторжения договора. Уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения.
2. Подготовка помещения к сдаче: перед сдачей помещения необходимо убедиться, что оно находится в хорошем состоянии и готово к использованию новым арендатором. Проверьте все системы, мебель и оборудование, а также убедитесь, что помещение соответствует всем требованиям и стандартам безопасности.
3. Проведение осмотра помещения: перед сдачей, необходимо провести осмотр помещения с арендодателем, чтобы убедиться, что все условия договора выполнены. Осмотр должен включать в себя проверку состояния помещения, мебели и оборудования, а также наличие любых повреждений или дефектов.
4. Оформление документов: после проведения осмотра помещения и подтверждения его соответствия условиям договора, необходимо оформить документы, подтверждающие передачу помещения новому арендатору. Это, как правило, акт приема-передачи , который подтверждает, что помещение было передано в надлежащем состоянии.
5. Урегулирование финансовых вопросов: если есть какие-либо финансовые вопросы, связанные с досрочным расторжением договора аренды, их необходимо уладить заранее. Это может включать в себя оплату за неиспользованные месяцы аренды, штрафы за досрочное расторжение и т.д.
С согласия клиента- арендатора приводим рекомендации на основе нашей судебной практики для доказывания возврата помещения арендодателю, если вы не подписали акт приема-передачи.
В первую очередь, мы проанализировали всю переписку нашего клиента с арендодателем. Такая переписка может быть полезной при доказывании факта возврата помещения. В нашем случае мы использовали переписку из whatsApp, достоверность которой подтвердил арендодатель. При этом следует учитывать, что переписку из мессенджеров или электронной почты можно использовать в суде при доказывании, при этом, если другая сторона возражает относительно содержания переписки, то ее можно удостоверить у нотариуса. Также обратите внимание, что сообщения в некоторых мессенджерах можно удалить даже спустя большое количество времени после отправки, а например, в whatsApp это нельзя сделать.
Также можно проанализировать сайты типа cian.ru на предмет того, сдавалось ли спорное помещение в период, в который, как утверждает арендодатель вы его занимали. В нашем случае помог судебный запрос в циан и авито.
Можно использовать в качестве доказательств, например, показания приборов учета электричества и воды. В нашем случае наблюдалось полное прекращение потребления услуг в спорный период.
Еще одно доказательство, которое можно использовать - фактическое использование помещения другим лицом. В одном из таких дел, мы нашли в instagram (запрещена в РФ) объявление об открытии нового бизнеса по месту аренды в спорный период, что также помогло защитить клиента.
Еще одно основание для защиты - это ссылка на неразумность поведения арендодателя. В суде нужно настаивать на том, что арендодатель намерено выжидал пока "накопиться" неоплаченная аренда, а не предпринимал меры к ее взысканию. Это может свидетельствовать о недобросовестности арендодателя, ссылку на которую тоже можно использовать.
В заключение, доказать возврат помещения без подписанного акта возврата имущества может быть сложно, но не невозможно, поэтому нужно использовать все способы для доказывания освобождения имущества.